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      1. 社科院房地产蓝皮书:2017年房地产进入量价调整期

        如何保障“房子是用来住的,不是用来炒的?#20445;?/P>

        中国社科院最新发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》(以下简称《蓝皮书》)提出,应该加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。而这需要房地产税、统一的土地市场、建立发展一线城市周边新城,处理好商品房的供给和政府保障等多方面的措施配合。

        《蓝皮书》预测,2017年商品房销售面积与销售额增速比2016年双双回落,降幅分别为10个百?#20540;?#21644;20个百?#20540;悖?#39044;计商品房均价增速将由2016年的10%下降到2017年增长不超过1%。

        2016年12月举行的中央经济工作会议提出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。

        多名专家认为,遏制房价过快增长,促进房地产平稳发展,应该分城施策,增加房价过快增长城市的土地供应,同时综合运用增加三四线城市的公共服务水平等办法。

        房地产市场分化或加剧

        5月9日,中国社科院城市所和社科院文献出版社发布《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(2017)》,预测2017年房地产市场进入量价调整阶段,房地产市场分化将加剧,但部分城市仍存在市场机会。

        《蓝皮书》认为,一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,二线过热城市房价空间被透支,量价回调是大概?#36866;?#20214;。

        但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个市场发展的新风口。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

        该报告指出,为了加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,还需要加快推动房地产金融创新和房地产税收立法改革。

        中国社科院城市所专职研究人员王业强指出,建议对房地产实施分类调控,因城施策,促进房地产市场均衡发展。

        他介绍《蓝皮书》的内容时表示,一线城市需要盘活城市的土地存量,鼓励和支持存量土地挖掘,最大限度发挥土地的效益;三四线城市应该鼓励引导市民购买库存商品房;同时注重产业发展的可行性,在产业搬迁过程中实现人口的迁移,逐步盘活库存。

        目前促进房地产稳定的发展,长效机制尚未形成。“高速上涨的房价?#29616;?#36879;支城市?#29992;?#26410;来消费能力,最终影响实体经济发展潜力。”他说。

        去年末举行的中央经济工作会议提出,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。今年4月25日的政治局会议,再次提出要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制。

        不过一线和二线热点城市,目前房价并未出现明显下降。某一线城市在去年9月底出台遏制房地产政策后,今年4月以来出台了更严厉的措施。但是这些措施只是解决了短期房价上升问题。

        国家税务总局税科所研究?#22791;?#24191;军认为,房价上升的原因是地价。“比如一线城市的土地成本,有的一线城市土地成本占房价的60%,而四线城市的土地成?#23616;?#21344;到25%。降房价首先要降地价。”

        增加供地信息?#35813;?#24230;

        “调查发现,一个县城房子10年前是?#31185;?#26041;米3200元,10年?#38498;?#26159;?#31185;?#26041;米3800元,基本上?#25381;?#28072;。?#22791;?#24191;军同时指出,“为什么大家不往中小城市流动,而都到大城市呢?因为就业机会多,到小城镇?#25381;?#23601;业机会。也就是说公共产品和公共服务的水平有差距,所以人口?#32426;?#22823;城市集中。如果不改变这种模式,大城市的人口流动还是会增长的,(房地产)需求还是要往上涨的。”

        针对房价在热点城市上升过快,而很多三四线城市房地产价格长期低迷的情况,国土部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为,一线、二线、热点城市,应该增加土地供应。对于三、四线城市或者是房地产发展相对比较冷的城市,要控制土地财政的老思路,把土地拿去发展产业、发展经济。同?#20445;?#22320;方政府也应该增加供地的信息?#35813;鰲?/P>

        此前,?#34892;?#22478;市称将大幅增加土地供应,不过由于大部分是保障房,加之很多位于郊区,?#28508;?#22320;户籍的常住人口购房需求无法解决,导致房价上升压力仍然很大。

        在房地产税方面,付广军介绍,房地产有关税收大概分三类,一种是房地产企业的税收,以企业为纳税主体。二是房地产产品的税收,包括开发?#26041;凇?#29983;产?#26041;凇?#20132;易?#26041;凇?#25345;有?#26041;冢?#20197;商品为载体的税收。三是财产税,也就是房地产税,持有?#26041;?#30340;财产税。但他指出,在法律上,由于房产使用权年限等问题,我国房地产税立法还需要继续论证。

        ?#26412;?#22823;学环境学院城市与区域规划?#21040;?#25480;冯长春提出另外一个办法是建立新城。“像伦敦附近的新城发展挺好,解决了城市空间优化的问题,另外房价也得到了控制。”

        21世纪经济报道获悉,目前在纽约、伦敦、巴黎周边有很多新城,与中心城区的交通非常发达,其房价也不高。对于纽约而言,住在中心城区住房的房产税率较高,远超1%。这使得很多人口放弃在中心城区居住。

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